Dass beim Immobilienkauf erhebliche Kaufnebenkosten anfallen, ist bekannt. Doch viele Käufer wissen nicht, dass es unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist, einen Teil dieser Kosten auf den Verkäufer zu verlagern – und das völlig legal. Das Thema „Kaufnebenkosten Verkäufer bezahlen“ ist kein Mythos, sondern eine Verhandlungsoption, die in der Praxis häufiger genutzt wird, als es auf den ersten Blick scheint. Wer die rechtlichen Rahmenbedingungen kennt und geschickt verhandelt, kann seine finanzielle Belastung beim Immobilienerwerb spürbar senken.
Welche Kaufnebenkosten entstehen überhaupt?
Beim Immobilienkauf fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis weitere Kosten an, die Käufer aus eigenen Mitteln aufbringen müssen. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Diese Positionen können zusammengerechnet einen erheblichen Teil des Kaufpreises ausmachen.
Die Grunderwerbsteuer ist dabei der größte Posten. Sie richtet sich nach dem im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreis und lässt sich kaum umgehen. Notar- und Grundbuchgebühren sind gesetzlich geregelt und ebenfalls nicht frei verhandelbar. Den einzigen echten Spielraum bietet die Maklerprovision – und unter bestimmten Umständen auch der Kaufpreis selbst als indirektes Ausgleichsinstrument.
Wer seine Finanzierungsmöglichkeiten frühzeitig klärt, erkennt schnell, dass die Nebenkosten oft das entscheidende Hindernis bei der Eigenkapitalplanung sind. Denn Banken finanzieren Nebenkosten in der Regel nicht mit – das Geld muss direkt vorhanden sein.
Kaufnebenkosten Verkäufer bezahlen – was ist rechtlich möglich?
Grundsätzlich gilt: Wer welche Kosten trägt, ist weitgehend Verhandlungssache zwischen Käufer und Verkäufer. Das Gesetz schreibt lediglich für einzelne Positionen eine Mindestverantwortung vor. Alles andere kann im Kaufvertrag abweichend geregelt werden – sofern keine steuerrechtlichen Grenzen überschritten werden.
Hier liegt ein häufiges Missverständnis vor. Viele Käufer glauben, dass die Kostenverteilung beim Immobilienkauf fix ist. Das stimmt so nicht. Notar- und Grundbuchkosten trägt üblicherweise der Käufer, weil er das rechtliche Interesse an der Eigentumsübertragung hat. Doch „üblich“ bedeutet nicht zwingend.
Wichtig: Eine Umgehung der Grunderwerbsteuer durch kreative Vertragsgestaltung ist nicht zulässig. Das Finanzamt prüft solche Konstruktionen genau. Wer versucht, über Möbelzuschüsse oder ähnliche Vereinbarungen den offiziellen Kaufpreis künstlich zu senken, riskiert eine Nachforderung der Steuerbehörden. Mehr dazu erklärt die Verbraucherzentrale in ihrem Ratgeber zum Immobilienkauf.
Maklergebühren Verkäufer: Was das Gesetz seit 2020 vorschreibt
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das neue Maklergesetz für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Es schreibt vor, dass derjenige, der den Makler beauftragt, mindestens die Hälfte der Provision trägt. Hat der Verkäufer den Makler eingeschaltet, darf er die gesamten Maklergebühren nicht mehr auf den Käufer abwälzen.
In der Praxis wird die Provision seitdem häufig hälftig geteilt. Doch auch das ist nicht in Stein gemeißelt. Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat und der Käufer besonders stark verhandelt, kann der Verkäufer bereit sein, seinen Anteil zu erhöhen oder sogar die gesamte Maklercourtage verkäuferseitig zu übernehmen. Das ist vor allem in einem Käufermarkt realistisch – wenn also das Angebot an Immobilien die Nachfrage übersteigt.
Im Großraum Stuttgart war davon lange wenig zu spüren. Doch gerade in weniger gefragten Lagen des Landkreises Böblingen, wo Objekte länger auf dem Markt verbleiben, haben Käufer heute mehr Verhandlungsspielraum als noch vor wenigen Jahren.
Nebenkosten Immobilienkauf sparen: Verhandlung als Werkzeug
Die direkteste Möglichkeit, Nebenkosten beim Immobilienkauf zu sparen, ist eine gezielte Preisverhandlung. Wenn der Käufer einen niedrigeren Kaufpreis erzielt, sinkt automatisch die Grunderwerbsteuer – weil sie auf Basis des beurkundeten Kaufpreises berechnet wird. Das ist kein Trick, sondern schlicht die Konsequenz eines niedrigeren Transaktionswerts.
Eine andere Möglichkeit: Der Verkäufer übernimmt bestimmte Leistungen, die üblicherweise beim Käufer liegen, etwa die Beauftragung und Bezahlung eines Energieausweises, notwendiger Gutachten oder Dokumente. Das reduziert zwar nicht die Steuerlast, wohl aber die Gesamtbelastung des Käufers.
Wer als Käufer eine solide Finanzierung nachweisen kann und zügig zum Abschluss kommt, hat gegenüber Verkäufern eine stärkere Verhandlungsposition. Verkäufer schätzen Käufer, die keine Überraschungen produzieren. Ein realistischer Überblick über den tatsächlichen Immobilienwert ist dabei eine wichtige Grundlage.
Ein konkretes Fallszenario aus der Praxis
Stellen Sie sich vor: Ein Verkäufer möchte sein freistehendes Einfamilienhaus möglichst rasch verkaufen, weil er bereits eine neue Immobilie erworben hat und Doppelfinanzierungskosten vermeiden will. Ein Kaufinteressent ist vorhanden, aber die Kaufnebenkosten übersteigen das verfügbare Eigenkapital leicht.
In diesem Fall einigen sich beide Parteien darauf, dass der Verkäufer die vollständige Maklerprovision übernimmt. Zusätzlich organisiert der Verkäufer auf eigene Kosten einen aktuellen Energieausweis und ein Wertgutachten, die der Käufer sonst selbst hätte beauftragen müssen. Der Kaufpreis bleibt unverändert.
Das Ergebnis: Der Käufer spart reale Ausgaben, ohne dass der offizielle Kaufpreis und damit die Grunderwerbsteuerbasis verändert wird. Der Verkäufer profitiert von einem schnellen, unkomplizierten Abschluss. Beide Seiten gewinnen – ohne steuerrechtliche Graubereiche zu betreten.
Kaufnebenkosten Verkäufer bezahlen lassen: Was Verkäufer akzeptieren – und was nicht
Verkäufer, die ihr Objekt schnell veräußern wollen oder die bereits eine Preisreduktion akzeptiert haben, sind häufig bereit, bei den Nebenkosten entgegenzukommen. Wer dagegen ein gefragtes Objekt in bester Lage verkauft, wird wenig Veranlassung sehen, Zugeständnisse zu machen.
Grundsätzlich unflexibel bleibt die Notarkostenseite. Notargebühren sind gesetzlich durch die Gebührenordnung geregelt und nicht verhandelbar. Es ist zwar möglich, dass ein Verkäufer sich verpflichtet, diese Kosten zu erstatten – doch das ändert nichts daran, dass sie zunächst entstehen und dass eine solche Vereinbarung den beurkundeten Kaufpreis nicht beeinflusst.
Wer als Käufer außerdem eine gute Bonität und eine bereits vorliegende Finanzierungszusage mitbringt, hat strukturell die stärkere Verhandlungsposition. Das unterschätzen viele. Eine solide Finanzierungsstrategie ist daher kein reiner Bankwunsch – sie ist ein Verhandlungsvorteil gegenüber dem Verkäufer. Dazu lohnt sich auch ein Blick auf die Frage, ob schuldenfrei oder liquide die bessere Strategie ist.
Was Käufer vor der Verhandlung klären sollten
Bevor Sie in eine Preisverhandlung gehen, sollten Sie wissen, wie lange das Objekt bereits auf dem Markt ist. Ein Objekt, das seit Monaten inseriert wird, signalisiert wenig Nachfrage – und damit mehr Spielraum für den Käufer. Informieren Sie sich außerdem über die Situation des Verkäufers: Eigennutzer, Erbengemeinschaft oder Investor haben unterschiedliche Verkaufsmotive.
Prüfen Sie außerdem, ob ein Makler beauftragt wurde und wer diesen mandatiert hat. Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, greift die gesetzliche Teilungspflicht – und Sie können auf Basis dieser Regelung verhandeln, ob der Verkäufer einen größeren Anteil der Maklercourtage verkäuferseitig trägt.
Formulieren Sie Ihre Wünsche klar und frühzeitig. Wer erst im letzten Moment die Übernahme der Maklerprovision fordert, wirkt taktisch und erzeugt Misstrauen. Wer es als sachliche Verhandlungsposition von Anfang an kommuniziert, hat deutlich bessere Chancen auf ein konstruktives Gespräch.
Fazit
Kaufnebenkosten Verkäufer bezahlen lassen ist kein Fantasiekonstrukt, sondern eine realistische Verhandlungsoption – wenn die Marktsituation stimmt und Käufer ihre Hausaufgaben gemacht haben. Den größten Hebel bietet die Maklerprovision, die seit der Gesetzesänderung 2020 nicht mehr einseitig auf den Käufer abgewälzt werden darf. Darüber hinaus lassen sich im Einzelfall weitere Kostenpositionen durch vertragliche Vereinbarungen auf den Verkäufer übertragen.
Was nicht funktioniert: Steuerlich relevante Positionen wie die Grunderwerbsteuer durch künstliche Kaufpreisgestaltung zu senken. Das Finanzamt prüft solche Konstruktionen systematisch und sanktioniert sie. Wer hingegen transparent und sachlich verhandelt, bewegt sich auf sicherem Terrain.
Sie planen den Kauf oder Verkauf einer Immobilie und möchten wissen, welche Spielräume in Ihrer konkreten Situation bestehen? Eine unabhängige Expertenberatung hilft Ihnen, die richtigen Weichen zu stellen – bevor Sie unterschreiben.
Häufige Fragen
Kann der Verkäufer wirklich alle Kaufnebenkosten übernehmen?
Vollständig ist das in der Praxis selten, aber einzelne Positionen können vertraglich auf den Verkäufer übertragen werden. Die Maklerprovision ist dabei am flexibelsten. Notar- und Grundbuchgebühren entstehen zunächst beim Käufer, können jedoch durch eine separate Vereinbarung vom Verkäufer erstattet werden. Die Grunderwerbsteuer bleibt stets an den im Vertrag ausgewiesenen Kaufpreis gebunden und lässt sich nicht durch vertragliche Absprachen umgehen.
Was gilt seit 2020 für die Maklerprovision beim Immobilienkauf?
Seit Dezember 2020 schreibt das Gesetz für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen vor, dass die Partei, die den Makler beauftragt hat, mindestens die Hälfte der Provision trägt. Hat der Verkäufer den Makler eingeschaltet, darf er die Kosten nicht mehr vollständig auf den Käufer überwälzen. In der Praxis wird die Provision häufig hälftig geteilt, doch der Verkäufer kann freiwillig einen größeren oder sogar den gesamten Anteil übernehmen.
Ist es legal, den Kaufpreis zu senken, um die Grunderwerbsteuer zu reduzieren?
Ein niedrigerer Kaufpreis ist grundsätzlich legal und senkt automatisch die Grunderwerbsteuer. Was nicht zulässig ist: den offiziellen Kaufpreis künstlich durch Nebenabsprachen – etwa über separat ausgewiesene Möbelwerte oder Scheinrechnungen – zu reduzieren. Das Finanzamt prüft solche Gestaltungen und kann Nachforderungen stellen. Alle wertrelevanten Bestandteile eines Immobilienkaufs müssen im Kaufvertrag vollständig abgebildet sein.
In welchen Marktlagen haben Käufer die besten Chancen, Nebenkosten auf den Verkäufer zu verlagern?
In einem Käufermarkt – also wenn das Angebot an Immobilien die Nachfrage übersteigt – haben Käufer deutlich mehr Verhandlungsspielraum. Auch bei Objekten, die lange inseriert sind, oder wenn Verkäufer unter Zeitdruck stehen, steigen die Chancen erheblich. In gefragten Lagen mit wenigen Angeboten ist dagegen kaum Spielraum zu erwarten. Die Marktsituation vor Ort sollte daher vor jeder Verhandlung sorgfältig eingeschätzt werden.
Muss eine Vereinbarung zur Kostenübernahme durch den Verkäufer notariell beurkundet werden?
Regelungen zur Kostentragung, die Bestandteil des Kaufvertrags sind, werden automatisch mitbeurkundet. Separate Nebenabreden außerhalb des Kaufvertrags sind problematisch: Sie können steuerrechtlich relevant sein und vom Finanzamt als Teil des Kaufpreises gewertet werden. Es empfiehlt sich daher, alle Vereinbarungen transparent im Kaufvertrag zu dokumentieren und nichts „unter der Hand“ zu vereinbaren. Der Notar ist dabei ein neutraler Berater, der beide Seiten aufklärt.